房贷申请及相关知识

时间:2010-04-22 16:15来源:西班牙语学习网 编辑:lengke 点击:

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大部分华人在西班牙定居以后, 除了身份问题以外, 基本上都会遇到一个很大的难题, 那就是明明手里现金充足, 经济能力也有一定基础, 但是买房子的时候房贷就是贷不出来。 于是, 大家对于房贷都有了一种“房贷很难贷”的错误的意识。

首先, 银行/储蓄所不喜欢贷给外国人(我们在这里是外国人)的确是个公开的秘密。但是这不是因为歧视我们中国人。 银行不喜欢贷房贷给外国人最重要是因为:
1. 贷款给移民的风险性比贷给本国人高出很多倍。 作为移民的我们可以很容易回去自己的国家, 然后贷款不还。 银行并不喜欢回收房子,因为收回来的房子, 需要装修粉刷, 然后打广告卖掉, 然后卖出去的价格也不一定可以盖过债务。 所以对于银行来说, 回收回来的房子不是风险回收,然后多出来的一种成本。银行要的是现金, 万不得已才会回收房子。
2. 移民大部分都有很严重的逃税漏税的问题。 房贷的批准成功率是根据申请人的经济情况而决定的。 我们华人的工资单一般都打得很低, 很多人为了省税故意隐瞒自己的真实收入, 导致银行无法正确估量申请人的真实经济能力。 所以, 为了避免不必要的风险, 很多银行都不愿意受理外国人的房贷申请。
3. 贸易保护。 在移民数量逐渐增加的情况下, 为了保证自己国家人民的利益拒绝外国人买房申请。这第三个原因是很少见的,但是的确也有少数申请是因为这个原因而被拒绝的。


那么申请房贷到底需要什么条件呢?

个人购房
1. 永久居留
2. 永久工作合同
3. 3-6 个月的工资单
4. 最新的保险单
5. 30% 想要购买的房子价格的现金: 20% 头期, 10% 作为房贷的各种费用。
6. 一个常常有现金流动的银行存折。(选择性, 但是建议提供)
7. 房租的合同和收据 (选择性, 但是建议提供)

个人购房一般有2个买主, 最常见的就是夫妻档。个人购房的前4个要求应该不需要特别解释。 笔者从第五个要求开始讲解。

自从金融风暴以后, 银行对于房贷的最大额度一律变成80%, 没有任何一个金融机构可以给与100%房贷。 100%房贷的唯一例外就是因为欠款不还被银行回收的房子。所以请勿听信任何关于100% 房贷的谣言。

一个常常有现金流动的银行存折。 就如之前提到过的, 房贷的成功率取决于个人的经济能力。 所谓的经济能力, 除了稳定的收入, 银行也会希望看到固定支出的纪录。 这样子,才能更好的去评估申请人的风险性。 注:风险越高, 拒批的可能性也会变高。 而且就算是批准, 房贷的利息也会变高。

这也是为什么笔者常常强调不要把现金藏在家里的原因。 除了安全顾虑以外,为日后可能需要的各种贷款, 每个人都需要一个长期合作的银行。逃税漏税的华人们常常以为把钱藏在家里就不会被税务局查到, 事实上因为银行存款数量而被国税局查到的人数少之又少。 相反的, 往往是因为不存钱在银行里面, 但是却拥有各种资产或是生意的人才最容易引起怀疑。
换句话来说, 被查到漏税的人往往是因为不存钱在银行里面,所以反而加重了国税局对自己的怀疑。(笑)

另外, 购买房子的时候, 房贷的月还款不宜超过自己书面收入的30%。 所以请谨慎选择购买自己能力以内的房屋。

老板居留的人士申请房贷的手续比打工人士稍微繁琐一些, 因为风险比有稳定工资的打工人士高。 老板居留房贷的条件是:

1. 永久居留
2. 所有的报税单: 115, 110, 105, 303 等等。(无需提供与自己的情况不符合的税单)
3. 店铺的租约合同和收据
4. 老板居留保险单收据 - PAGO AUTONOMO(这个一般都由银行帐号中自动扣付)
5. 最新的保险单
6. 30% 想要购买的房子价格的现金: 20% 头期, 10% 作为房贷的各种费用。
7. 一个常常有现金流动的银行存折。(选择性, 但是建议提供)

因为房贷的数目较为庞大, 所以房贷一般都必须有2个负债人,以个人名义贷出来的例子不常见。当然, 笔者要一直强调的是, 房贷的成功率和个人的经济能力是有直接关联的。 如果个人的经济能力足够, 也是可以以个人名义贷款的。

讲完了条件, 笔者接下来给大家讲解房贷的利息问题。

房贷的利息一般分为浮动和固定2种。 固定利息的意思不用解释了吧, 就是固定的意思了。

浮动的利息的话 一般是euribor + 百分比 。 浮动利息在经济差的时期利息会比较低, 在经济好的时候比较高。 但是无论eur 如何改变, 大家在商谈房贷利息的时候最应该注意的是euribor 附加那个百分比。 百分比高,那么就算eur 很低, 你的房贷利息一样也会很高。

注: euribor 不过是银行的一个利息参考数据, 房贷和其他各种贷款不一定是以euribor的方式出现。 银行完全可以使用其它的一些参考数据。 所以百分比的重要性比较高。

友情提示:根据权威财金杂志调查数据显示, 储蓄所的房贷利息普遍比银行高。

常见问题

1.如果我条件不够, 比如工资单不够,是不是一定就不能贷房贷?
不是, 看情况。 如果主要申请人(比如夫妻2人)的经济条件不够, 可以找条件足够的亲朋好友替自己作担保。 房贷和房子的拥有权是2件不一样的事情, 房贷担保人除非在购房合同上面已经有名分, 不然不会有拥有房子的任何权利。

2.如果我找到担保人就可以贷出来了吗?
看情况,如果担保人本身负债累累, 那么将不具备作为担保人的权利。

3。 房贷批准大概要多久?

视每个银行的效率而定。 在一切资料齐备的情况下, 2-3个礼拜为快, 一般要一个月, 慢则无限期了。

4. 作为担保人有什么好处或是坏处?
好处是, 即使本身不是支付房贷的人, 但是却无意间获得了偿还能力的信用。
坏处是, 如果主要负债人失去偿还能力, 将由担保人偿还。 但是如果担保人本身有任何资产, 不必担心自己的资产会被没收, 最严重的后果将是经济信用受损, 如果日后自己想要贷款, 利息可能变高。但是总的来说, 不会有什么无法弥补的后果。

5. 有什么方式可以更有效的商谈利息吗?
有。利息的高低也是和风险有直接有关联的。 银行和开店做生意没有不同。 申请人大可以和银行谈条件, 比如, 固定自己的水电费在这个银行, 开设定存, 投资基金, 养老基金等等都是可以用来和银行交涉的筹码。只要说服银行自己属于低风险, 那么利息就可以降下来。注:购买房屋保险是房贷的必须要求。 在申请人未付清房贷之前, 房子都是属于银行的, 所以必须保险。

6. 我已经买好了房子, 但是房贷利息很高, 有什么办法吗?
房贷在任何时候都是可以更换的。 如果房贷的条件是由同一个银行作出调动, 叫做NOVACION.

如果房贷的负债人和任何条件将转至另一家银行, 则叫做SUBRROGACION。如果是subrrogacion 的话, 利息绝对是会比现在的房贷低, 不然申请不会被受理。

7. 转换房贷手续会不会很麻烦? 手续费会不会很昂贵?
手续事实上很简单。和申请房贷是差不多的过程, 一旦原先的银行同意转让房贷以后, 申请人只要带着新的房贷合同去公证处就可以了。 注:记得在办理公证的同时,记得让公证处取消旧的房贷。

至于费用主要要看银行。 不同的银行收取的手续费不一样,所以还是要货比三家, 比较比较。 但是手续费并不会很贵, 余款29万欧元的房贷, subrrogacion手续费不应该超过2500-3500欧元, novacion 的手续费则比较贵, 同样数目的贷款可能高达6000-8000欧。但是不管是subrrogacion 还是novacion, 转换房贷可以省下的利息少则可以达到3-4万欧元, 多至5-6万, 特别是在2005年之前购买的房贷。所以个人觉得还是一个很值得的麻烦。


以上就是关于房贷的所有知识了, 是不是比大家想像得都要简单呢?(笑)

第五课原本计划有商业贷款和房屋贷款2项内容,但是考虑到大家对房屋贷款的兴趣较大, 所以暂时取消商业贷款的内容。 如果有同学对此商业贷款特别感兴趣的话, 将以特别篇的方式在未来几个礼拜补上。

此外因为月底月初是笔者最忙碌的时候, 所以本来上周答应大家关于投资的一些补充将以特别篇的方式于下周日补上。

第五课事实上就是笔者的最后一课。 这个课程结束以后, 笔者依然会在这个版面上回答大家对于金融上面的各种问题。 但是因为笔者时间有限, 请勿提问一些可以通过网络自行寻找的问题, 比如某银行的定存利息, 优惠等等之类的问题, 这些答案可以询问自己的银行或是通过银行的网站自己查询。 (笔者的很多信息也是靠自己去询问和查询的)。 当然, 如果笔者看到比较好的优惠, 一样会在网站上通告大家。


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